姚小姐能够及时把握房地产市场的脉搏并大胆进行投资，说明具有敏锐的投资眼光，也应具有较强的风险承受能力。三处房产中的两处准备出售，思路较明确。

目前，姚小姐共有银行贷款77万元，同时有活期存款40万元，存款利率远远低于贷款利率。建议尽快收回应收款，压缩生活开支，提前还清其中一套房子的贷款。

如果姚小姐能筹集到60余万元的短期资金，把按揭还清，也可把两套投资房都卖掉，这样，手头的资金就有110万元左右。

围绕几个目标安排资金

围绕姚小姐的理财目标，具体应做的几件事有：投资增值、积存养老资金、购买一定的保险以获得保障、留出生活备用金。

投资收益率较高的可选信托产品，不过，目前信托产品的起步资金都在50万元以上，是否投资得结合资金量而定。

投资古玩不但需要一定的资金，还需要拥有非常深厚的鉴定经验及眼光，前期投资可将资金控制在5万元以内。

生活备用金至少保留10万元。多下来的资金可先留着，看具体情况决定是否加大古玩投资。

暂时不动的资金也能活起来

安排好资金的大致用途后，资金如果暂时不用，也应让它活起来，可用通知存款、货币基金等手段，在保持低风险、高流动性的前提下，尽可能获得稍高于银行存款的收益。

姚小姐的日常消费比较多，建议办一张借记卡（可代缴水电、煤气、通讯费用，购买理财产品时划拨资金）、一张贷记卡（信用卡），消费尽量刷贷记卡，利用信用卡“先透支后还款”的功能安排资金。

慎重投资古玩

1、考虑到目前国家对个人投资、投机楼市过热进行降温和调控，建议出售部分房产提前还贷。（1）投资房产最重要的除了地段还是地段，因此权衡两处房产，地段好抗跌性强的一处留着，另一套伺机卖掉，资金一部分用于提前还贷。个人建议190平方米（面积过大）单位买入价4000元不到的房产（杭州边缘地区）卖掉。（2）当然姚小姐考虑将来结婚生子过优质生活的话，可自住这套房子，出租73平方米的房子（紧俏房源、租金可观），明年卖掉外地房产。