自保监会去年年底出台《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，到9月，保险资金不动产投资开闸正好一年。

　　近日保险同业召开内部研讨会，热议不动产投资进展，近一年来保险公司相继涉足养老地产、保障房投资，同时在商业地产上多有斩获。近日，中国平安获保监会不动产投资牌照，获得了在监管规定额度内自主投资的通行证。据测算，其可用于不动产投资的规模高达762亿元。

 　　不过一年前市场预计，理论上险资可投资不动产的资金可达近5000亿元，但保险公司同业交流却发现，实际上近一年险资不动产投资处于胶着状态。

　　“不温不火，并没有大跃进。”一家保险公司人士表示。

　　细究各种不同类型不动产投资，险资均遭遇一定挑战。记者调查发现，人口老龄化带来养老地产巨大商机，但由于获取土地过程存在多方博弈，以及养老产业盈利前景难测，目前仍大多是纸上谈兵。

　　而一些险资开始试水进军保障房建设，但在加息周期，产品投资收益率偏低困境显现，近期类似投资于北京保障房建设前期土地供应资金的“蓝德计划”，已出现募资难题。

　　此外，险资通过市场化方式投资办公、商用不动产或者自用不动产由于土地价格高涨，在经济波动加大背景下，保险公司犹如火中取栗。浙商财险今年高价拿地后戏剧性退地就是一个例子。

　　“保险投资不动产，仍略显生涩。寻找合适的投资项目需要时间，专业地产投资人才储备不足，以及相关配套政策尚未完全明确等，都制约了部分保险公司投资不动产的积极性。”上述保险公司人士称，今年以来宏观调控政策的不断深化对地产影响重大，更使得保险公司走得步步惊心。

　　数位知名券商保险分析师分析认为，近1-2 年险资不动产投资仍将以试探性投资为主。

　　【上篇】 养老地产开局：土地博弈

　　泰康人寿、合众人寿、新华人寿、中国人寿、中国太保(601601,股吧)等已开始探索投资养老地产。但与各保险公司描述的宏伟蓝图相比，大多数保险公司投资进展缓慢。

　　目前合众人寿在武汉的项目已完成征地，泰康人寿在北京项目与政府签署合作协议，并得到监管机关批准正式实施。除此之外，大多数保险公司项目都未拿到土地，更难谈开工建设。

　　例如，在欲打造生态养老社区的上海崇明岛，泰康人寿、新华人寿等与政府洽谈，但至今还未有保险公司成功圈地。

　　1. “夕阳蛋糕”

　　“从长远角度来看，人口老龄化带来巨大的商机，养老地产是保险公司未来投资的蓝海。”一家保险公司高管表示，从资金运用角度看，保险负债期限长，保单期限可长达30－40年，但投资品种期限短，例如债券期限多则十年。保险公司投资养老社区，相当于投资了长期企业债券，是解决保险公司资产负债不匹配的有效途径。

　　此外，养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链。

　　泰康人寿董事长兼CEO陈东升最显野心。2009年11月，中国保监会正式批准泰康人寿的第一个养老社区投资试点项目，被业界视为“具有全国性的示范效应”。

　　2010年3月26日，泰康成立全资子公司泰康之家投资有限公司，注册资本金22亿元，再次抢先成为保险业首家养老社区投资实体。6月，“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，首个试点地拟选北京昌平区。

　　据媒体报道，泰康之后购置了小汤山温泉乡的2000亩地，第一家泰康养老社区预计将于2013年至2014年建成。

　　泰康相关人士称，目前该项目已经与政府签署合作协议，正稳步推进。

　　对此，陈东升对未来运营已建立初步的设想，“首期试点，我们将投入40亿

　　元用于北京郊区养老社区的建设，建成后不予出售，而是用于长期经营。未来4年左右时间内，泰康人寿计划在此建成约1万张养老床位、大规模、全功能、高品质服务的现代养老社区，发展包括医疗保健、康疗养生、文化休闲等在内的新型健康养老产业。

　　与泰康相似，曾浸淫地产界多年的合众人寿董事长戴皓对养老地产也情有独钟， 2010年底，“合众人寿健康社区”落户湖北武汉蔡甸区，据媒体报道，该项目预计投资150亿元，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划，湖北蔡甸区政府也为之预留好整体规划。

　　戴皓在参加今年两会时透露，争取在今年底前动工，首期工程可能需要2-3年完成。

　　此外，包括新华人寿、中国人寿、中国太保等众多保险公司都传出进军养老地产的消息。

　　一位保险公司人士透露，上海崇明岛有意打造生态养老社区，泰康人寿、新华人寿等保险公司都在密切与政府接触。

　　“我们提出的生态养老概念，与政府几乎是一拍即合。”上述保险公司人士笑称。

　　2. 土地玄机

　　但与宏伟规划相比，保险公司投资养老地产实际进展非常缓慢。

　　“除了合众人寿总部在武汉，与政府关系好，能够顺利拿到土地外，其他保险公司大多数还未真正拿到地。”一家保险资产管理公司人士透露，除个别项目正在开发外，多数保险公司养老地产方案仅在调研或立项阶段，何时竣工、营业更是无从谈起。

　　上述人士称，最关键的因素是保险公司开发养老地产，获取土地过程相对复杂，“大家都还没在上海崇明岛拿到土地，现在还只是与政府、一级土地开发机构洽谈。”

　　各方对于养老产业的盈利模式各执一词，尤其是在获得土地的方式上出现了明显的分歧。

　　泰康人寿相关人士表示，养老社区的用地是多功能用地，根据建设内容的不同，包括医疗卫生用地、福利用地、公建用地等多种类型。

　　“目前一些地方政府依靠土地出让的收入来维持地方财政支出，较为公益性质的养老产业土地的出让、投资、建设等给政府带来的收益不高，因此政府对养老产业的发展关注度不够、积极性不高，在一定程度上阻碍了养老产业的发展。”戴皓曾提议。

　　一家寿险公司相关人士认为，保险公司投资养老社区获得稳定回报的不确定性非常大，如果政府用低价将土地出让给保险公司，至少可以通过土地收益保证初期的盈利，至于后期的建设阶段，养老社区的盈利模式还在摸索阶段。

　　因此保险公司对地价成本尤为关注，希望政府能够给予一定地价优惠支持。

　　“保险资金投资养老产业是社会公益事业，需长期持有经营，其社会效益占主要方面，经营收入偏低且保险资金监管力度较大，如通过竞价基本上很难拿到地，因此建议用于养老产业的土地取得或可采取非招拍挂形式，以确保保险资金的有效投资。”戴皓曾表示。

　　但一位房地产公司人士称，养老地产既然是盈利性质，应该采取招拍挂方式。

　　“如果抢购土地，变成圈地行为，反而变为炒地炒房。”一位保险监管人士担心。

　　另一大难题则是盈利模式拷问。目前大多数民营的养老机构都处于微利甚至亏损状态，而按照目前保监会对投资养老地产的相关政策，养老地产只能出租，不能出售，因此其前期投资大，现金流回收期限长，不确定性风险突出。

　　戴皓曾建议，将养老地产与养老保险产品嫁接，一方面养老保险客户可以成为养老地产的潜在客户群，另一方面保险业务可以在养老社区投资的基础上，进行产品创新。例如，原有养老保险客户退休后可以直接进入保险公司投资的养老社区，保险公司可以不再向其返还到期养老金，而是将到期养老保险直接转至其养老社区，这意味着保险业可通存通兑、实物给付和资金沉淀能力的扩张。

　　“产品创新难度不会太大，最根本的还是行业配套政策法规尚需进一步完善。”上述保险集团高管称。

　　泰康人寿相关人士亦称这是目前保险投资养老地产最大的挑战之一。近年国家出台了大量关于养老保障、养老服务的相关政策，但是，由于是新兴行业，在老年护理相关法律责任界定、行业准入标准、服务运营质量控制标准、人才培训等方面还有很多工作需要进一步完善。

　　“养老地产还是太复杂，短期内我们不太可能会去投资。”一家寿险公司首席投资官坦言，他们曾去武汉考察养老地产，但最终望而却步。