【中篇】 360亿投入保障房 “蓝德计划”遭遇募资缺口

　　在全国大力推进保障房建设的大背景下，保险资金也未缺席。

　　7月，由太平洋资产管理公司牵头，国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等6家保险资产管理共同参与、代号为“蓝德计划”的债权投资计划正式获得保监会批复后开始募集。这是第三例、也是数额最大的一次保险资金参与保障房建设。迄今，保险机构投资的三项以保障房建设为标的的债权计划拟募集总额达到360亿元。

　　但近期“蓝德计划”遭遇募集难题。来自保险资产管理公司的多方信息显示，总额达290亿元的蓝德计划募集已两个月有余，资金募集尚有缺口。

　　同时，市场传闻土地储备为标的的投资项目今后将可能遭遇审批限制。对于这一市场传言，保监会方面表示不作评论。

　　结构剖解

　　今年3月，太保资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式获批，成为保险资金投资保障房建设的首单。

　　作为保险资金投资保障房第一单，太保公租房债权计划相当顺利，募集一月出现超额认购。该计划募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。中国太保资产管理董事长汤大生曾表示，“收益水平高于现在的债券收益率，盯住基准贷款利率适当下浮”。

　　与首单债权计划相比，“蓝德计划”无论在收益率还是在增信安排上都并不逊色。该计划投资项目为北京市储备中心为主体运作的土地整理储备项目，筹集到的保险资金并不直接用于保障房建设，而是借贷给北京市土地储备整理中心，作为保障房建设前期土地供应资金，例如征地、拆迁（含安置）、大市政配套建设及置换银行贷款等。

　　当资金筹集到位后，资金将通过一家托管银行划拨到北京市储备中心，北京市国土资源局和市储备中心使用国有土地收益基金和返还成本款对投资合同提供质押担保，市储备中心以日常土地储备项目的返还成本及其日常营运资金作为第一偿债资金来源，按期划付投资资金本息。

　　该计划利率设定为5年期以上贷款基准利率下浮 11% ，起始投资收益率为6.08%，采用浮动利率形式，按季浮动。

　　在参与其中的一家资产管理公司看来，“蓝德计划”优点多多，其一，安全性高，偿债资金具有足够的保障；其二；投资期限为7年，有利于优化保险资产和负债的久期匹配水平；其三，在未来几年我国处于升息通道的状况下，投资收益率优于以固定利率为主的企业债券。

　　收益率之争

　　但是，蓝德计划开始募集后，却出现部分保险公司不愿意参与的情况，这与此前的市场热情形成反差。

　　一家保险公司投资负责人表示，没有经过很多思想斗争，便决定放弃参与“蓝德计划”。因为其一，该计划投资期为7年，但收益率比不上当前一些银行5年期协议存款利率和部分次级债收益率；其二，房地产调控之后开发商拿地的积极性受限，房地产市场前景不明。

　　无独有偶，另一家保险公司相关人士也表示放弃参与。此前首单保障房债权计划发行时，一知名证券公司投资发展部负责人曾对记者表示，投资收益如果能达到5%将是比较好的水平。但4个月之后，6%的收益率也被不少保险机构投资负责人认为“没有很大吸引力”。

　　这源于今年来资金成本的逐渐攀升，今年的三次加息和资金面紧张使得银行大额协议存款水涨船高，目前股份制上市银行大额存款利率达到了5.8%左右，较年初提高了0.4个百分点左右，一些城商行协议存款利率达到6.5%。

　　蓝德计划的出炉时机上也比不上首单保障房债权计划。丧失了“首单”效应之后，“蓝德计划”在募集中得更加仰仗“收益率”说话，被质疑收益率欠缺吸引力并不奇怪。

　　“蓝德计划”的增信安排得到了上述负责人的认可，他认为，作为政府来说，还款能力问题并不是太大，政府信用还是可靠的。但在募集过程中，该债权计划的还款方式仍引起一些担忧。由于该计划以土地出让金作为主要还款来源，一家保险公司投资负责人心存疑虑，他担心土地出让过程中会出现难以控制的风险，例如土地出让时间难以确定带来还款滞后等问题。

　　【下篇】 商业地产：火中取栗

　　购置自用性不动产向来是保险资金曲线进军不动产的主要模式之一，早在《保险资金投资不动产暂行办法》发布之前，中国人寿、中国平安、中国太平等公司相继在上海陆家嘴(600663,股吧)、北京金融街等处购入多处地块和楼盘。

　　今年7月进行的北京CBD核心区九宗地块集中招标中，安邦人寿、泰康人寿等投标的四家保险系企业全部中标。

　　然而，目前房地产宏观调控，这类不动产的市场风险加大，保险公司此时进入犹如火中取栗。

　　浙商财险退地事件就是一个缩影。今年4月杭州钱江新城一地块拍卖，买家众多，竞争十分激烈，现场竞价高达91轮。浙商财险最终以17.71亿元竞得该地块，楼面价为16499元/平米。

　　然而，7月底浙商财险却被曝“心生退意”，未按规定支付土地出让金，并正式提出退掉地块。消息一出，市场哗然。

　　9月28日，记者分别致电杭州市国土资源局和浙商财险求证，双方工作人员分别以不了解此事细节和不清楚为由拒绝了采访。

　　但从经营状况看，传闻或并非空穴来风。据其2010年年报，该公司偿付能力充足率为152.83%，但当年净亏损约1.188亿元，负债合计约18亿元。

　　保监会《保险资金投资不动产暂行办法》明确规定保险公司投资不动产，至少应符合“上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币”等条件。而保险公司投资购置办公用房、培训中心、后援中心、灾备中心等自用性不动产，应当运用资本金，且账面余额不得高于该公司上年末净资产的50%。

　　而截至2010年末，该公司目前总资产为26.07亿元，总负债约为18亿元，净资产约8.07亿元，按照监管规定，该公司可用来购置自用办公楼的资金仅约为4亿元。

　　由此可见，退地风波或许可以理解为险资冲动行为的自我纠偏。

　　不过，怀有进军商业地产热情的险资不在少数。有一位寿险公司人士表示，采取自购土地形式进入房地产业风险较大，他们已奔赴各地查看商业地产项目，并已有所投资，“主要是购买现成的写字楼，如果买地开发，周期太长，而且我们的专业性不足。” 他说。

　　但以购买自住楼名义曲线进入商业地产仍是不少保险公司的上上之选。

　　一保险公司高层管理人员称，相较纯粹的不动产投资，监管方对于建设自用办公楼的投资要求低很多，只要偿付能力充足、净资产满足条件、自用办公楼与公司注册地有一定关联性，且主要用于公司自用，获得公司董事会通过即可。

　　在最终的运营中，保险公司却往往并不会将办公楼全部自用，而是会将大部分楼层租出去，以赚取租金。

　　不过，商业地产所面临的市场风险却不容小觑，每逢经济周期，写字楼投资往往出现大量烂尾楼，尤其是高价拿地的开发企业资金链就更加危险。