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房贷保险深度解读
2006-4-28     来源:海峡都市报   编辑:szbx  点击:

     目前,个人住房抵押贷款的申请人大多对所要购买的保险很不理解,他们不知道这种保险制度是为贷款双方提供保障的国际惯例,往往抱着不情愿的态度。今天我们就深入地为你做个解读。

   【解读一】

   抵押贷款要买保险

     事实上,贷款银行一般都要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险,并明确贷款银行为保险的第一受益人。同时要求保险期不得短于贷款期限;投保金额不得低于借款的全部本息额;保险费用由抵押人承担;抵押期间保险单由贷款银行保管;在借款合同执行期间,抵押人不得以任何理由中断或撤销保险,否则贷款银行有权代为投保,保费由抵押人承担。

     目前我国有中国人民保险公司、太平洋保险公司、华泰保险公司、友邦保险公司等多家保险公司开展此项保险业务,大都采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的购房综合保险形式,险种称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”等。其中抵押物财产保险是针对所购房屋安全的财产险,一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时,所造成的损失由保险公司负责偿还;而贷款信用保险则是为防范购房人因人身意外或失业时无法偿还贷款的风险,一旦投保人在保险期间因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款,或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上,以致无法偿还购房贷款时,由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。

   【解读二】

   保险遵循四大原则

     房地产保险作为一种特殊的合同作为,为了确定合同双方(投保人、保险人)的权利和义务,所订立的保险合同应遵循一定的原则。

     最大诚信原则 要求合同双方必须以最大的诚实态度对待对方,被保险人尤其要遵守诚信原则。为此投保人必须透露一切重要事实,并且不对保险作虚伪陈述。如果不透露重要事实或作虚伪陈述都将违反最大诚信原则,保险方有权解除合同或不负赔偿责任。

     可保权益原则 可保权益原则要求被保险人对所投保的保险标的拥有可保权益。这项原则是财产保险特有的原则。在房地产保险中,由于保险合同以不能事先确定事件的发生作为给予保险金(指以保险财产的价值为依据确定的,在保险灾害事故发生后,保险方承担赔偿责任的最高限额)的前提,这就有了可以利用这种特点来牟利的可能。为了防止这种情况发生,财产保险合同的投保人必须是有保险利益的人员。财产保险的保险利益是指保险标的对投保人有直接的利害关系。这种利害表现为假如财产安全,投保人就能得益,反之,如果财产遭受损毁,投保人便会蒙受损失。换句话说,可以进行投保的财产必须是投保人拥有保险权益的财产。

     赔偿原则 在投保人的财产发生保险责任范围内的灾害事故而遭受损失时,保险人必须按合同所规定的条件进行赔偿。这种赔偿具有几个特点:(1)保险人对赔偿金额有一定限度。(2)保险人对赔偿方式可以选择。(3)被保险人不能通过赔偿得到额外的利益。

     近因原则 一起事故发生,造成财产损失的原因往往不止一个,有时事故原因错综复杂。但这些原因中必有一个是造成损失的直接原因,即近因。只有承保的风险是损失发生的近因时,保险人才会对损失进行赔偿;若不是近因,保险人不负责赔偿责任。

   【解读三】

   细心签订保险合同

     办理房地产保险,应由投保人与保险人签订保险合同。具体程序是:

     第一,填写投保单。投保单的内容有:投保人的名称、投保日期,被保险人或受益人的名称。保险标的名称和数量,保险责任起讫时间,保险价值和保险金额等。投保单是投保人在保险公司申领的作为保险公司接受投保的依据的文件。

     第二,签发保险单。保险人在收到投保人的投保单后,应对投保单的内容逐一审核并实地勘查,在确定符合保险条件后可签发保险单。

     第三,收取保险费。投保人应按规定的保险金额、保险期限和保险费率向保险人如期缴纳保险费。房地产保险合同也可由双方的委托人来办理,如抵押房地产保险可委托银行办理。

   【解读四】

   房贷保险保障交易

     房地产的风险主要来自于财产、责任、人身等方面,因此房地产保险的种类主要包括这些方面的内容,在我国,房地产保险品种较多,在这里,主要介绍一般投资大众或工薪阶层关心的与住房有关的保险。

     房地产财产保险 它属于财产保险的一种。投保人可以是团体、法人、自然人等,与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。

     商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。自购公房保险,是针对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。两种保险的责任相同,因自然灾害而造成的保险财产损毁以及为防止灾害蔓延或因抢救、保护等必要措施而造成的保险财产的损失。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。保险期一般为一年,可续保。保险费由双方按规定约定。

     房地产责任保险 在这里主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险,一般称为房地产公众责任保险。它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。

     房地产人身保险 主要是指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残,由保险人支付保险金额的险种。

     贷款抵押房屋保险 它属于房地产融资保险的一种,是为了保障贷款资金安全而由借款人作相关投保的一种房地产保险。

     所谓贷款抵押房屋保险,就是申请抵押房屋贷款的人应贷款银行的要求,用以保证贷款资金安全而把抵押房屋投保的险种。

   【解读五】

   保险内容必须明了

     第一,保险对象即办理房屋抵押贷款的房屋所有人;

     第二,保险财产主要是抵押贷款所购买的房屋;其它因装修、购置而附属于房屋的有关财产不属投保范围;

     第三,保险期限,与贷款期限一致。在抵押期间,如果借款人中断保险,贷款银行有权代保,一切费用由借款人负担;

     第四,保险金额及保险费,以所购房屋价格定额确定保险金额,保险费每年计收一次;

     第五,被保险人义务;

     第六,损失赔偿。

   【提醒一】 保险合同三大玄机

     在我国社会信用体系尚待完善的条件下,银行为化解自身的信用风险,往往要求购房者购买贷款保险。但是,目前贷款保险合同还很不完善,在一定程度上侵害了购房消费者的权益。因此,在签订合同时要冷静观察,仔细分析,避免不必要的误解和损失。

     玄机之一 保险责任的实际承担期限,短于合同规定的保险期限

     贷款保险合同一般规定,保险期限与贷款期限一致,保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。目前大多数贷款所购的住房是期房,贷款发放日和实际交房日有一段时间差,普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收的,既然合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起开始承担,未交房也就谈不上承担保险责任。因此,保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期,保险公司没有承担任何保险责任。

     玄机之二 保险公司不是按年,而是一次性收取全部保险费

     有的保险公司虽然在合同中规定保险费“按年收取,每年结算”,但在实际操作中,往往几十年一次性收取。这实质上是无偿占用了购房者几十年的利息收入,加重了购房者的经济负担。保险公司对一次性收取保费的通常解释是,在现有的技术条件下,如果逐年收取保费,保险公司不但要投入大量的人力物力,而且要承担购房者不缴纳续期保费的风险。但是,这种解释显然难以令人信服。很多寿险产品,保险期限长达几十年,保费却按年、按季,甚至按月收取。可见,技术上完全不成问题,保险公司不愿放弃一次性收取的利益才是问题的关键。退一步讲,即便购房者不能按期缴纳保险费,保险公司完全可以按照《保险法》的有关规定,解除保险合同,不承担保险责任,自然也就谈不上承担风险了。

     玄机之三 购房者花钱买房,在贷款保险合同中却不是受益人

     抵押住房贷款保险合同通常规定,银行是第一受益人。因为抵押本身是担保的一种方式,所以抵押贷款保险既要适用《保险法》,又要适用《担保法》。《担保法》第五十八条规定:“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。”可见,银行作为抵押权人,在保险标的即抵押的住房发生保险事故时,能够以第一受益人的身份领取保险赔款,从而规避风险。事实上,2000年12月13日起实行的最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第八十条,对《担保法》的第五十八条作了进一步的规定:“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权担保的债权未届清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”由此可见,受益人应该是购房者。如果发生保险事故,抵押的住房灭失或是毁损,银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。这样,银行既可以规避风险,也能让购房者在感情上接受。

   【提醒二】

   提前还贷可退保费

     房贷利率的提高让很多购房者有了提前还清银行贷款的计划。如果你提前还贷,可别忘了要求保险公司退还剩余的房贷险保费。

     在银行办理抵押贷款手续时需要购买个人抵押住房保险,也就是我们常说的房贷险。房贷险的具体费用根据个人贷款数量和贷款年限的不同而有所差别,而且这笔费用根据银行和保险公司的规定必须在办理抵押贷款手续时一次性交清。但如果购房者提前还清银行商业贷款,就可向保险公司要求退还剩余的房贷险保费。

     个人抵押住房保险的保险期限为自《个人住房抵押借款合同》生效日零时起至被保险人按照《个人住房抵押借款合同》规定清偿全部借款本息余额日24时至。借款额越大、借款期限越长,则保险费用越多。每个城市的保险行业都会出台相应的收费标准。

     根据规定,如果被保险人提前还清《个人住房抵押借款合同》项下的借款本息余额,保险责任自然终止。被保险人即贷款购房人可携带保险单、贷款银行还贷证明及个人身份证,到相应保险公司的营业网点办理退保手续。应退保险费为被保险人实缴保险费扣除与保险人实际承保期限相对应收费标准所确定保险费用后的余额,实退保险费为应退保险费扣除5%退保手续费后的余额。具体计算公式如下:应退保险费=实缴保险费-借款额×实际承保期限相对应收费标准。实退保险费=应退保险费×(1-5%)。

     需注明的是,实际承保期限除整年度外,不足半年的部分,不计收保险费;超过半年的,按整年度计收保险费。


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