规则没变，只是过去的规则未得施行而已

    央行121号文发布后，SOHO中国董事长潘石屹在公司网站上发表文章讲述他的感受：“规则变了。”

    他说，6月13日看到央行通知后，感觉就像正在进行的一场足球比赛，裁判突然吹哨改成了排球比赛───球再不能落地，落地就算犯规。他们紧急召开公司会议，认真学习央行政策，逐段讨论，并在随后的48小时里，重新编制公司的现金流量表，分析由此对公司和市场带来的影响。

    作为一家曾寻求海外上市机会的知名地产公司，SOHO公司的迅即反应可称负责。然而，真的是规则变了吗？

    细审央行于2001年度发布的195号文与6月13日发布的121号文，两者的精神都是强化房地产信贷管理，具体的条款颇具连续性，即有差别亦并不大(参见前表《央行房贷政策变化及开发商的反应》)。

    其实，回过头来看，央行副行长吴晓灵在接受采访时的回答亦指明了两个通知的一致性。“要保持政策的连续性，不做大的调整，但已经出台的政策如中国人民银行2001年195号文件应该认真落实。”吴晓灵说。“对一些高档房地产，我们会通过适当提高贷款利率、项目资本金比例和商品房预售条件等加以控制。”

    即使是抱怨“规则变了”的潘石屹，也表示，121号文共七条，其中大多数都是对既有规定的重申，“真正新的变化是第四、六两条。”这两条分别规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放按揭贷款；买第二套及以上住宅的个人，首付比例和贷款利率都将有所提高。

    其实，央行于2001年发布的195号文即已规定，借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3。此次121号文，只不过规定不论是多层还是高层住宅，都统一到只有主体结构封顶才能办理个人住房按揭贷款而已。

   潘石屹表示，195号文虽有此说，但在全国几乎从未执行。据他所知，可能只有上海一地的银行按此办理。至于北京，“正负零就可以办理按揭了。”所谓“正负零”，指房地产项目挖完坑，打好地基，基础建筑建至与地面相齐。这与央行规定相差了整整一个地上建筑。

    如果潘所述确实，那么，不是规则变了，而是过去的规则未被执行。细读121号文，是对两年前195号文的精确化表述和进一步延伸。七个条款用语精准，招招到位。

    ——对未取得四证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，只收不放。

    ——不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

    ——承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等），禁止向房地产开发企业垫资。

    ——只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

    ——个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房须为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

    ——购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

    据记者采访获知，央行在起草通知前曾作较为周密的调研。参与者“非常勤奋”，潘石屹对记者说。起草者努力的成果是，这次央行的措施，“最厉害的并不是其中某一条或两条，而是全面地将所有的口子都堵住了。”一位业界资深人士作此评价。

   【从泡沫之争到房贷大检查】

    央行在三次货币政策执行报告中对房地产信贷风险的警示，用词一次比一次更严厉和明确，所指问题亦愈趋具体。至5月中下旬央行副行长吴晓灵接受本刊书面采访强调要抓央行2001年关于住房金融的195号文件落实时，2003年6月的房贷变局已经呼之欲出

    此次所谓“房贷新政”，既是央行2001年195号文的延伸，更体现了央行近年来对房地产市场形势的长期调查和基本判断。

    自从2001年底以来，在经济学界、房地产界以及政府决策部门爆发了一场关于中国房地产市场是否存在泡沫的大讨论。许多知名房地产公司负责人、房地产中介机构、经济学界、政府相关部门、新闻媒体都被卷入。这场争论也引起了高层的关注。

    认为存在房地产泡沫者包括一些学者、官员和消费者。他们认为，近年来部分地区房地产投资增长过快，地价和房价上涨过快；房地产市场存在结构性矛盾，高价房供应过多，适合中低收入居民居住的房子过少；房价占居民家庭收入的比例过高等。反对存在泡沫者主要是房地产商和一些地方政府官员。他们的基本立论是，这一轮房地产热与1992年至1993年的房地产泡沫不同，当时主要的购买方是集团消费，而目前的购买方主要是居民住宅；国内外的房价收入比不能简单比较；一些人还用北京和上海的房价和香港、美国纽约来做比较，认为房价还有上升空间。关于是否存在房地产泡沫的讨论时起时伏，历时一年有余，至今年仍然未决。

    但是，比讨论本身重要得多的是，货币政策主管部门中国人民银行在此期间逐步形成了自己的看法。值得注意的第一个迹象出现在中国人民银行2002年第二季度《货币政策执行报告》中。在提及房地产业时，央行表示“货币政策既要支持房地产业的发展，又要防止引起房地产泡沫，特别要防止高档商品房的积压”。这是近来有据可查的央行第一次在公开文件中提及房地产泡沫。

    在央行的2002年第三季度报告中，再度出现了房地产泡沫的说法，更进一步确切地指明央行担心所在，“房地产业发展中也存在一些结构性问题，尤其是部分中心城市房价高涨，部分地区商品房空置率上升较快，高级写字楼出现过热现象。”

    关键性的指标出现在2002年11月5日，时任总理的朱？杌？在会见驻港中资机构负责人时首次表态，“现在已经有一些城市的房地产，我认为已经有一点过剩，就是说空置率比较高，所以我们要严防房地产泡沫经济。”

    建设部和中国人民银行的全国调查随即展开。人民银行于2002年11月开始对各商业银行房地产信贷业务进行大检查，检查的范围是商业银行在2001年6月到2002年9月的房地产信贷业务办理情况。大检查于2002年12月中旬结束，其结果在2003年2月20日发布的《2002年货币政策执行报告》中首次披露：共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％。

    《报告》强调：“部分地区存在投资增幅过大、土地供应量过大、房价上涨过快、住房结构不合理、房地产开发企业资产负债率高等问题，影响到房地产金融的发展，隐含了一定的金融风险：一是商业银行贷款是当前房地产投资的主要资金来源。一旦房地产市场出现泡沫，将直接导致房地产贷款的金融风险的显现。二是商业银行房地产贷款不良率不容忽视。三是政府的短期政绩、形象工程；开发商的暴利；房改政策的需要等，都在诱导商业银行信贷资金投向房地产领域。”

    事后看来，央行在三次货币政策执行报告中对房地产信贷风险的警示，用词一次比一次更严厉和明确，所指问题亦愈趋具体。至5月中下旬央行副行长吴晓灵接受本刊书面采访强调要抓央行2001年关于住房金融的195号文件落实时，2003年6月的房贷变局已经呼之欲出。

   【“上海生病，全国吃药”？】

    此类现象，既不止于周正毅一身，亦远不限于上海市一地。决策者亦酝酿良久

    央行121号文发布于6月13日，正是“上海首富”周正毅被查之后。周正毅所开发的上海市中心静安区“东八块”项目，涉嫌多处违规，周正毅以该项目所作的银行贷款，更多至以10亿元为单位计。多位人士于是将周正毅案发与央行出台房贷新政相挂钩，乃有“上海生病，全国吃药”之讥。

    细审央行121号文出台前后，可知这一说法失之偏颇。周正毅案细节未明，确实暴露出房地产信贷违规给银行体系带来的巨大风险，但央行去年底的房地产信贷大检查，已经清楚地显示出，此类现象，既不止于周正毅一身，亦远不限于上海市一地。

    更有说服力的是，决策层对此问题的关注，早于一年多前即已启动。

    在2002年初的全国经济工作会议和全国金融工作会议上，时任总理的朱？杌？和副总理的温家宝均多次提出要防止房地产过热。在其后举行的中国人民银行全国分行长会议上，新任行长周小川明确指出：“局部地区出现了房地产市场过热的苗头，要密切关注由此带来可能的信贷风险。要抓紧研究对开发商贷款个人多套住房贷款首付款的要求和高档住房贷款，进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，严禁发放零首付，保持个人住房抵押贷款的适度增长。”事后观之，6月房贷新政的主要内容多在其中。

    土地部门的行动亦颇为迅速。2003年2月18日，国土资源部发出《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》，要求严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，停止别墅类用地的土地供应，“防止楼市动荡带来风险"。

    数日之后，中国人民银行就在杭州召开房贷工作会议，与各大商业银行房贷部门共论规范房地产信贷。据记者了解，限制高价房、适度控制房产炒作、降低房贷风险，提高高档住宅的首付比例等已在会上提出。并有论者称可能参照境外的做法实行现房贷款。在2002年底大检查摸底的基础上，央行规范房地产信贷已走上快车道。

    2003年3月，央行正式就规范住房信贷征求各商业银行的意见。记者采访获悉，征求意见稿透露了新住房信贷政策在四个方面的变化：一是利率，房改房和普通住房按照现行房贷利率政策执行，高档房、别墅、商用房和多套住房按照现行同档同期一般贷款利率执行；二是首付款比例，个人第一次住房的首付款比例为总房款的20％，多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款的30％～50％；三是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是贷款房的类别，只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。事实上，这是一个比121号文更为激进的方案。

    工商银行总行房贷部一位看过这份征求意见稿的人士告诉记者，这份征求意见稿上，央行表达了解决低收入阶层住房难问题、限制高档房空置、制止房地产商投机和房地产泡沫的政策意图。

    在度过SARS恐慌时期后，一些商业银行已经开始采取相应措施。5月下旬，中国建设银行出台了控制房地产贷款的措施，要求从严控制向别墅、大户型等高档住房及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的贷款发放，并严禁向违规开发的房地产项目发放贷款。

    2003年6月13日，人民银行正式出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，11天后，国土资源部发出《协议出让国有土地使用权规定通知》，对问题丛生的协议出让国有土地使用权进行规范。

    恰如华远地产总裁任志强所说：“有人认为上海发生的事件推动了央行政策的出台。我认为，央行新房贷政策更多的是去年11月酝酿的泡沫论的延续。央行的政策水到渠成。现在看来，政府控制房地产过热是两条腿在走路，一条是土地供应，另一条是银行信贷。”

   【悬疑】

 “也许许多项目永远也看不到封顶的那一天了。”

  2003年6月24日，全国工商联住宅产业商会召开座谈会。会议虽名为“有关当前房地产行业自律、发展趋势及金融热点问题座谈会”，但是，央行121号文是惟一的讨论热点。在第一轮反应过去之后，房地产业界正试图集结起来，用同一个声音说话。

    轮值主席任志强在会上宣读了征求意见稿，他希望以此为基础，在业内征求各方意见，最终向中央政府提出书面建议。任志强意见主要针对不许建筑施工企业垫资、重点扶持中低收入家庭购买住房的政策，以及提高第二套住房贷款利率等政策而发。任志强的不满在场内得到了广泛的共鸣，但各家公司有各自的主要诉求。比如说，SOHO中国董事长潘石屹最为在意的则是个人住房必须封顶及商业用房必须竣工验收后方可向购房者发放贷款——潘石屹的“SOHO现代城”项目，创造过一跃而起的销售“奇迹”，至今商住两用项目仍是其看家功夫。

    房地产业界整合意见展开游说的努力肯定将继续。但面对此番有备而来、出手狠准的央行121号文，更现实主义的态度是寻求其他可能的资金来源。那些项目已开发而未进入销售的地产商们面临着最为急迫的处境。这回文件的要求非常清楚，他们现在必须将“主体结构”建至封顶，购房者才能得到按揭贷款。过去玩过的把配套建筑封顶即可启动按揭贷款程序的手法现在行不通了——“央行此次的语言非常严格，没有空子可钻。”一位地产商对记者说。

    一家国有商业银行北京分行房贷部的工作人员告诉记者，他所在的银行正在根据人民银行新政策，对已经发放的房地产开发贷款项目摸底，“看看哪些项目不能够在按揭贷款进来前实现主体结构封顶”。

    与过去建至“正负零”相比，建至封顶方可作按揭贷款，意味着地产商要撑的时间比过去多了一年到一年半。对于主要靠贷款资金链转运的地产商们来说，压力变得非常沉重，可能是无法承受之重。

   “也许许多项目永远也看不到封顶的那一天了。”潘石屹说。

    截至6月27日，仍然没有一家商业银行或者地方人民银行出台相关实施细则，包括最有可能出台细则的上海和广东。据了解，国务院将于7月初开会讨论央行房地产政策可能产生的影响。