根据统计资料，国内房贷一直保持高增长率，去年国内房贷达到1万亿元人民币，对一些保险公司来说，赔付率很低的房贷险业务也成为一块诱人的“蛋糕”，成为各家保险公司激烈争夺的市场。

　　然而随着央行调高住房贷款利率，许多人开始提前偿还银行的住房按揭贷款，直接引发房贷险的退保潮，据估计，房贷险退保率已达30％。原本被认为稳赚不赔的房贷险业务也从香饽饽沦为了烫山芋。

　　保险聚焦

　　公司大房贷险份额不大

　　在多家保险公司了解下来，在财产险承保业务量上数一数二的保险公司在房贷险上所占的市场份额都不大，倒是一些新兴的产险公司乐于拓展此业务，这就形成了目前市场上大保险公司房贷险业务反而不大的现状。

　　保险公司不想在房贷险上做太多是有原因的，因为与其它财产保险产品不同，房贷险的最大风险不是赔付，而是提前退保和支付银行手续费。房贷险是一次性收取全部保费，而保险公司则一次性向银行支付全部手续费。哪家保险公司给的回扣高，银行就把房贷险业务交付给哪家保险公司。

　　在现行8％的标准手续费下，有的保险公司为了获得业务，会自愿承担高达20％～25％的手续费。而那些经验丰富经营稳健的大保险公司已经意识到房贷险可能面临的高赔付风险，因而不愿意低价与同行争夺房贷险业务。

　　一人出险，百张保单垫付

　　原本房贷险的赔付率很低，大家都以为它是稳赚不赔的买卖，随着退保潮隐忧的浮出水面，房贷险在赔付时的风险也应逐渐被业内人士重视。

　　我们打个有意思的比方，假设贷款50万，年限为20年，那么根据上海统一房贷险费率计算保费大约在5千多。如果此份保险的主贷人因车祸身故，那么这笔贷款费用将由保险公司偿付。而保险公司起码要收取与上述同类型的保单100张左右，才能垫付一个人的保险金。这还是在没有计入保险公司人力成本费用、一次性银行手续费用的基础上获得的。

　　随着经济发展，交通工具日益发达，有车一族逐渐增多，各种交通事故也频频发生。而一旦主贷人身故，保险公司面临的偿付其实相当大。

　　并且随着近两年来房价的猛涨，人们购买的房屋越来越贵，贷款额也越来越高，由此保险公司房贷险业务的风险也水涨船高，难怪业内已经有人喊"吃勿消"了，要求放缓房贷险脚步。

　　保险公司感到冤

　　目前各商业银行都按照规定，要求购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险，也就是购房者掏钱买了保险，还贷保证保险部分的受益方却是银行。但是由于没有具体规定购房者如何买保险，各银行抓住了主动权，不许贷款人自由选择保险公司。而房产商一方则拥有供房的主动权。

　　保监会对房贷险规定的手续费是保费的8％，但保险公司为获得保费收入，一般还会以支付高额代理手续费和返还部分保险费等方式向商业银行支付报酬。按这样的代理费来算，保险公司经营房贷险至少要五六年才能持平，可现在购房者往往在三四年后就提前还清贷款。

　　以沪上某保险公司的房贷险业务统计为例，其三年内退保的保单占35%以上，四年内退保的保单近40%，只要客户结清贷款，保险公司不得不退保，但其多支付给银行的手续费和回扣却无法追回。

　　房贷险所隐藏的危机，症结在于银行、房产商的操作是否规范。目前房贷险的确应和了民间的打趣："银行房产商双获利，消费者买单，保险公司充当工具"。如果具有强势地位的银行房产商操作不规范，不仅会阻碍保险公司推新品、比服务，开展创新竞争，而且会进一步损害贷款人的利益。

　　保险视点

　　房贷险不是霸王条款

　　曾经有人投诉，强制消费者到指定保险公司投保是一种捆绑销售行为，有违《反不正当竞争法》，为此不少人把矛头指向了保险公司，但事实上，在房贷险的业务中，稳赚不赔的是银行。随着目前房贷险退保情况的出现，保险公司更显被动。

　　过去：房价低，保费也低

　　回顾近年来上海的楼市，的确一路猛涨。在2001年左右购买的40多万的房产，目前有的可以用150万左右卖出。由于房贷险的保费与贷款金额直接成比例，与2001年相对较低的房价相对应的是较低的保费。

　　我们仍然以50万的贷款金额，20年贷款期限为例，保费为5千多元，假设保险公司一次性支付给银行10%的手续费即500元，而保户在半年内就还清了贷款，那么按保险条款规定，保险公司是不收取保险费的；如果保户在一年后还清贷款，那么保险公司将退回保费4500多元，这样等于保险公司白白担了一年风险，还要赔上场地费、人工费等各种成本费用，其实质是银行把还贷风险转给了保险公司。

　　现在：按揭转户无利可赚

　　随着人们生活水平的提高，目前上海家庭中拥有两处甚至两处以上房产的人已经越来越多，房屋买卖也更加频繁。一般人可能以为转让一处房产，同时转让按揭，对保险公司来说是多了一笔生意，应该很受保险公司欢迎，事实却并非如此。

　　拿王先生的故事来说，他在2001年以42万的价格买进浦东三室一厅的住宅，当时办理了20万的按揭贷款，他于2005年初以142万的价格卖出，买方选择90万元的贷款。

　　由于该房屋的第一次买入和第二次买入房有了很大的变化，那么住房按揭贷款也必然变化，其中卖出方王先生对保险公司来说就等于是进行了提前还款退保，而买方的再次购入则等于又办理了一份房贷险，由于贷款金额的提高，保险公司一次性应付给银行的手续费也大幅提高，更令保险公司担忧的是，很可能这份新保险在一年或者两年后又将面临退保，被买方再次卖出，保险公司将再次面临高额的退保金。所以保险公司对房屋买卖中房贷险的多次办理并不很感兴趣。

　　未来：银保双方须协调

　　银行要求消费者购买房贷险有两个原因：一是为了防止发生比如房子着火等意外事故造成抵押物灭失，二是为了避免购房者发生人身意外后残疾或死亡导致无力还贷，这种做法本无可厚非。但当银行方面对保险公司提出要求的同时，自身也应加强内控和风险管理，而不是一味地把风险直接转嫁给保险公司。

　　已经有专家建议，为了避免保险公司房贷险业务的亏损，不妨将目前一次性收取保费的模式改为分期收取，保险公司也可以分期支付银行手续费，这样就不再存在一次性支付而无法追回的局面，以此降低退保带来的亏损风险。据了解，目前已有一些外资银行推出房贷险保费可以逐年交的优惠措施。与这些外资银行合作的保险公司，同样是一些国内的保险公司，它们对于保费的交法往往没有特别规定，但几乎所有客户都会选择一年交一次。

　　影响房贷险费率及佣金的问题，则需要银保双方在更高层次上协调解决。各方面的相关主管也应该对房贷险市场进行进一步规范，让银行、保险公司、开发商摆正位置，给消费者更多选择的权利。同时减少一些行政指派命令，让市场展开更为健康有序的竞争，在保证广大消费者利益的基础上，让房贷险最终的去留由市场自己来决定。