险资入地的风险

　　目前，保险资金投资不动产的细则，比如投资比例、退出机制以及保值和增值等问题，监管部门尚未制定政策，但这丝毫不影响保险公司试水地产业的决心。除了周月萍律师所言的“暗度陈仓”外，中国保险公司公开与地产企业结盟成为近期地产业的重磅新闻，比如平安保险与绿地集团的联姻，国寿和人保 也正在谋划合作机会并有了牵手对象。

　　这些保险公司和地产商的合作项目，动辄几十上百亿，如果一旦项目出现问题，必将使险资面临巨大的风险。众所周知，保险资金是投保人为了给自己的人身或财产寻求一份保障而投向保险公司的，几乎所有投保人都不愿意看到保险公司将资金投向高风险项目。因为一旦保险公司投资失利，将直接影响到投保人及被保险人的利益。

　　“一直以来，保险金在投资利用率上都存在缺陷。”周月萍律师表示，我国目前的险资利用率低，主要用于银行存款。发达国家保险投资率一般高达80％以上，寿险投资率可达到97％以上，而我国的保险投资还不到50％，险资投资运用率很低，投资结构单一，保险资金无法充分利用，巨大的险资余额处于低效益的空转状态。

　　保险业务的特性使得保险公司拥有大量的、长期稳定的投资基金，险资进入房地产市场，可以为房地产业的发展提供长期稳定的资金支持，既增加了房地产市场的资金供给，又刺激了其筹资主体的资金需求，从而扩大市场规模，在某种程度上可以有效地盘活资金、提高险资的利用率，促进金融资源的优化配置，从而最终达到保险业与房地产市场“双赢”的目的。

　　据中原地产研究中心程博士介绍，险资通常采用两种“曲线”方式进入地产业，一种是以自用名义购买写字楼变相投资，一种是通过保险公司旗下的信托、资产管理公司变相投资房地产。据统计，包括中国人寿、太平洋保险、中国平安等在内的保险机构从2006年起，就陆续以直接或间接方式购入土地或办公楼，至今，各大保险公司购买的写字楼面积高达200万平方米。目前险资还有很大一部分尚未运用，因此新增加的运用途径将有效地提高险资的利用率。

　　程分析表示，监管部门或将险资投资不动产的资金上限比例定在10％左右，资金总规模约计1500亿左右，投资收益率较高的商业地产是保险公司投资的首选。因为，不动产投资规模大、期限长、收益高，比较符合保险资金追求稳健、长期、价值投资的特点，同时房地产投资收益相对股票投资而言更为稳定。

　　目前，新《保险法》并未对“不动产”投资比例上限作出具体的规定，但周月萍律师认为，多数保险企业可能会先参照5％的比例进行投资，这样更能掌控风险。险资投资股票的收益一般为10％，但风险较大；债券收益为5％上下，虽安全但收益相对偏低；商业地产的平均投资收益率约在8％左右，其安全性和收益率对保险公司“正中下怀”。中国房地产业虽然经历了20年的发展，目前仍是一块大“肥肉”(中国的城市化率仅仅达46％)。而且房地产长期的保值增值性，为险资提供了适配的投资选择。险资来源于长达一二十年的保费收入，比较适用于时间长、收益稳定的大型产业基础设施投资，因而只要不超支不透支，按国家监管要求而行，新《保险法》的险资投资对房地产发展应是一剂双赢的良药。